“ HAY QUE PONER SUELO SUFICIENTE EN
CARGA PARA ATENDER LA DEMANDA”

 

 

PROEL Consultoría tiene como objetivo la prestación de servicios de asesoramiento, intermediación y gestión en las operaciones de desinversión
e inversión del sector inmobiliario, actuando en los mercados que ofrecen
mayores garantías de éxito: Mercado Nacional, Europa del Este, Sudamérica, y EEUU. José Luis Marcos, presidente de la sociedad, con una dilatada experiencia en el mercado, nos da su punto de vista sobre la situación
actual del mismo…

 


 

Es el multiplicador que hace explotar la dinamita de la subida de los precios. Hoy en día, en las zonas donde se concentra la demanda, hay poco suelo y además es caro. Menos mal que no se financia y, como se debe pagar con recursos propios, sus subidas no son como las del último ciclo expansivo.

 

 

 

 

El mercado tira de la vivienda usada, pero me pregunto si es posible que la obra nueva comience a ganar terreno o “hacer de lo viejo nuevo”.

Pretendemos hacer nuestro trabajo orientados siempre al cliente, adaptándonos a sus exigencias y modos de hacer, siendo el brazo comercial subcontratado, que, en vez de ser un coste, es un gasto, trabajando siempre a éxito. Es decir, facturamos si, fruto de nuestro asesoramiento, se producen las ventas. No tenemos un servicio o un producto que sea único, hacemos lo mismo que hemos hecho toda la vida, eso sí, en modo
proactivo y buscando mejorar día a día. Trabajando siempre en equipo haciendo realidad el lema de los mosqueteros: “Todos para uno y uno para todos”. Nuestra vocación consiste en poner en marcha un concepto artesanal, no industrial, en el que la calidad en el servicio y los resultados destaquen sobre todo lo demás. Todo esto referido a la comercialización de promociones de obra nueva por cuenta de terceros.
La otra pata sobre la que se cimenta nuestro negocio es la comercialización de nuestra materia prima, que es el suelo, y los edificios para rehabilitar. En nuestra facturación la comercialización de viviendas de obra nueva representa el 70% y el
suelo el 30% restante.

 


¿Es la escasez de suelo en zonas concretas lo que hace subir su precio?

La carencia de suelo es una constante en nuestra realidad inmobiliaria. Esa carencia está en la base de las subidas. Es el multiplicador que hace explotar la dinamita de la subida de los precios. Hoy en día, en las zonas donde se concentra la demanda, hay poco suelo y además es caro. Menos mal que no se financia y, como se debe pagar con recursos propios, sus subidas no son como las del último ciclo expansivo. En la actualidad, bastantes de los suelos que se pretende vender, no serían viables a los precios actuales de venta del producto terminado. Es decir, si se compran, hay que cruzar los dedos y esperar que el mercado suba para poder vender. Resultando demasiado riesgo para el mercado hoy, y con unas expectativas poco halagüeñas para los próximos meses. Recordemos que hubo un tiempo, afortunadamente pasado, en el que se pensaba que todo lo financiado era barato. De aquellos polvos vinieron los lodos del 2008 y siguientes, por lo menos hasta el 2016. En resumen, poco suelo, pocas expectativas de nuevos suelos, debido a unos procedimientos de gestión muy lentos, por falta de voluntad política de Ayuntamientos y Comunidades que transforman en exasperante el noble oficio de alumbrar suelos con bordillo. La gestión urbanística se mide por lustros, mientras no haya financiación o sea escasa para los suelos, el incremento de los precios de las viviendas subirá por la escalera, como vuelva a haber barra libre, subirán en ascensor. En esto, el cambio de rumbo de la banca ha sido providencial, al fin y al cabo, el riesgo de las financiaciones locas es que se pueden llevar por delante a la entidad. De momento, el buen criterio de todos los bancos actuales, es un dique que controla los contra-dioses de otros tiempos.

 

¿Es el suelo un factor distorsionador? 

ay que poner suelo en carga, el suficiente para atender la demanda. Por ejemplo, la negativa municipal de Madrid a terminar el desarrollo de los PAU’s del sur, reduciendo la edificabilidad a la mitad, ha dejado sin potencial vivienda a decenas de miles de, curiosamente, sus probables votantes. Acongojante, por no decir otra cosa. Además, la judicialización de esa “alcaldada”, terminará mal en los tribunales para los munícipes, no siendo menos cierto que dentro de diez años o así, al final los “paganini” de la juerga urbanística seremos nosotros los ciudadanos de Madrid, todos. Así no se puede, no hay suelo para los millennials, porque no hay suelo barato, la vivienda protegida es un ente de razón con fundamento en la realidad, hay que poner suelo en el mercado con criterio, moderación y rapidez y esto es un imposible metafísico, visto lo que se puede ver desde hoy en día. Malos tiempos para los promotores, los pocos que quedaron y los nuevos. ¿Se imagina empresas cotizadas o no, sin reservas de suelo?

 


 

Así que el que busca una casa nueva, busca en la oferta de obra nueva, salvo que el precio no sea lo más importante para él y busque ubicación, diseño y calidad. como en tantas cosas en la vida uno elige lo que le dejan y se puede permitir.

 

 

 

 

¿Qué ventajas ofrecen las viviendas nuevas frente al stock existente?

 

La vivienda nueva, es como un coche nuevo con respecto a uno de ocasión. Se parecen en que tienen ruedas y volante, pero no son lo mismo. Una vivienda reformada de un particular, lo está de puertas para dentro, las zonas comunes, el ascensor, los servicios generales, habitualmente, están obsoletos. Diferente caso es la rehabilitación integral de un edificio aquí es nuevo lo de puertas para adentro y lo de puertas para afuera. El comprador, adquiere lo que puede pagar, normalmente las rehabilitaciones en la almendra central son prestigiosas, pero caras, porque los edificios en bruto son caros y la rehabilitación solo sabes lo que te va a costar cuando las obras están avanzadas. Así que el que busca una casa nueva, busca en la oferta de obra nueva, salvo que el precio no sea lo más importante para él y busque ubicación, diseño y calidad. como en tantas cosas en la vida uno elige lo que le dejan y se puede permitir.

 

 


¿ Qué factores empujan al alquiler?

Para decidirse por el alquiler hay, al menos dos razones: Si no puedo hacer otra cosa, alquilo, porque tengo que vivir y punto. Además, las bajas tasas de inflación no hacen imprescindible la compra de vivienda, como elemento básico para la defensa del tesoro familiar, como lo ha sido hasta hace pocos lustros. Por otro lado, en nuestras cohortes demográficas más jóvenes está surgiendo una nueva manera de pensar y es que ¿para qué me voy a hipotecar yugulando mi capacidad de gasto si puedo alquilar?, de la misma forma que las nuevas parejas prefieren irse 9 dias/7 noches a la isla Mauricio, antes que regalarse un solitario y un reloj de prestigio.

 


¿Qué opinión le merecen los intentos de reformar la normativa sobre el alquiler?

Lo de la nueva legislación sobre alquileres, es un guiño a los votantes, que se traduce en menor inversión de los patrimonialistas, menos oferta y por tanto a ver qué pasa con los precios. Peor, grupos que tenían interés en entrar en el negocio del alquiler de viviendas, se dirigen a otros nichos de negocio del mismo sector.

 

 

¿Cómo potenciar vivienda en venta o alquiler con algún tipo de protección?

Para para potenciar la vivienda de protección hace falta suelo y unos precios de venta que asuman las subidas, especialmente las del binomio mano de obra y materiales. Hoy en día, para un promotor no es en absoluto rentable. Es más, se puede perder dinero. Solo están a tiro de las  gestoras de cooperativas. Estas gestoras hacen un buen trabajo que posibilita vivienda buena y a precio para muchos que lo necesitan.

 

 


 

¿Cuál es su opinión sobre la promoción de las 20.000 viviendas de promoción pública anunciada por Fomento? ¿El gobierno promoviendo?

Primero es un imposible, no hay suelo ni dinero y no sé que decir de su capacidad de gestión. Buen trabajo el de muchas empresas municipales de la vivienda, pero poner 20.000 viviendas en el mercado es eso, un guiño al electorado y poco más. Lo que deben hacer es posibilitar suelo en precio y dejarnos trabajar. Lleva más tiempo conseguir la licencia de construcción y la licencia de primera ocupación que construir un edificio de viviendas. Es impensable que los mismos que demoran las licencias, sin causa que lo justifique, se pongan a promover 20.000 viviendas, bien es verdad que no han dicho ni donde ni en cuantos siglos, tal y como está la situación de mucha gente con las viviendas, esa ocurrencia no es más que un chiste, bastante macabro por otra parte.

 

 

¿Cuáles considera que son los cambios más importantes que han tenido lugar en el mercado, respecto a los años de la precrisis?

El cambio más importante es el de la actitud de la banca, que, una vez desaparecidas las cajas locas, ha virado el rumbo hacia lo razonable: no financian suelo, salvo en cantidades mínimas, con garantías adicionales y a clientes solventes. Además, exigen un porcentaje de preventas para iniciar obras y habilitar financiación para la construcción y monitorizan los pagos para que no haya fugas de financiación de promociones buenas a promociones malas. No olvidemos que una de las causas del fracaso de la PSV fue la caja única para la financiación de promociones y ya se sabe como acabó.

 

 

 

Entrevista a Jose Luis Marcos.

En el ESPECIAL MERCADO RESIDENCIAL