J.L. Marcos.
Presidente de Proel

Tiempos buenos, pero prudencia para que duren

Me refiero al panorama inmobiliario en Madrid y, por extensión, a otras zonas de España en las que se concentra la demografía. Vivimos un momento de esplendor, fruto de que la demanda contenida a lo largo de diez años, ha interiorizado que los inmuebles no van bajar, es más, que están subiendo de precio y además no hay. Lo que estamos atendiendo es a una demanda solvente que durante años ha generado necesidades de vivienda y ahora ha convenido que es el momento de comprar. He dicho demanda solvente que no compraba porque pensaba que era ridículo comprar en un momento en que se barruntaban bajadas de precios, esta manera de pensar ha desaparecido y ahora hay prisa por hacerlo porque es fama que no hay materia prima (suelo) y las potenciales subidas están en las mentes de todos. Es tal la solvencia que a la hora de escriturar las promociones de obra nueva son mayoría los que cancelan toda la hipoteca o la reducen considerablemente. Pero esto solo se da en los grupos sociales que ni tienen, ni han tenido problemas para pagar el recibo de la luz, por duros que hayan sido los tiempos económicos de los dos últimos lustros. Recuperación  de ahí que al comienzo de la recuperación del sector lo más demandado eran viviendas grandes de 4 o 5 dormitorios.

 

Hoy el mercado está cambiando, el común de los mortales solo compra lo que  pueden pagar, así que estamos volviendo a programas de vivienda, justos en metros, buscando una cifra global asumible, así que las superficies están mermando y los precios metros2/construido está subiendo La demanda es un hecho en nuestra comunidad y en otras plazas de la geografía nacional, salvo en Cataluña, donde otras razones, esperemos que coyunturales, han “suspendido” el mercado y es difícil cruzar operaciones, todo ello debido a un futuro preñado de inseguridades. Hoy día la demanda, en general, es muy superior a la oferta y ahí hay que afinar mucho, desde el punto de vista del diseño, lo que el mercado quiere y lo que puede pagar. Las principales amenazas del sector son dos: la carencia de suelo ordenado y el invierno demográfico que se avizora en el inmediato futuro, (no siendo menos cierto que también hay otras…). El suelo. Bien escaso donde los haya. Entre otras razones porque a lo largo de los dos últimos lustros, no se han realizado ni siquiera aquellas actividades de gestión que cuestan muy poco dinero, me refiero a: constitución de juntas de compensación , bases y estatutos, proyectos de compensación, proyectos de urbanización, proyectos de reparcelación, en definitiva, mover papelitos del Ayuntamiento a la Comunidad, en viaje de ida y vuelta, periodos de alegaciones, contestación a las mismas, hasta llegar al hito que realmente requiere dinero que es la urbanización donde ya hablamos de millones de euros. Bien, ese trabajo de gestión  no se izó atenazados por las crisis, y a las juntas de compensación que se han puesto en marcha en los últimos 18 meses, que han sido muchas, todavía les queda mucha singladura hasta llegar al puerto seguro de la reparcelación y transformar el suelo en materia prima de nuestro negocio. El panorama del suelo, se traduce en una cacería en la que hay más escopetas que piezas. Hay poco, bastante malo, y subiendo de precio, si a eso unimos la lentitud burocrática de nuestras administraciones, todas, estamos creando una tormento, perfecta o no, pero tormenta. A ello se une la lentitud con que se otorgan Licencias, de Obra, de Primera Ocupación, esto son costes que se repercuten en el usuario final.

En el caso de Madrid, el sangrante ejemplo de la Operación Chamartín y lo que está ocurriendo en la Estrategia del Este.  Ambas bolsas de suelo que llevan lustros en desarrollo, si estas siguen como están, es decir paradas, la falta de suelo va a repercutir en los precios, al alza, Vallecas ya va por los 2.300€/m2/construido. El otro ejemplo de  falta de visión es el de “Berrocales” (urbanizado al 50%), “Ahijones”, “Los Cerros”, por hacerlo breve, 105.000 viviendas con todos los sacramentos urbanísticos para desarrollar. Pues bien, el ayuntamiento se plantea que bajen a 50.000 unidades, porque lo que era bueno hace unos años, ya no lo es. Problema ‘habemus’, se abre un panorama de querellas e inacción. Ya veremos cómo se sustancia dentro de quince años, a lo mejor aparece una responsabilidad de la administración que, quién sabe, habría que indemnizar, eso si dentro de bastantes años, la pena es que el político/os firmante de esto, a la hora de la sentencia, estará en su casita o jubilado. ¿Para cuándo una normativa que regule las responsabilidades de un político que la “lía” y nos hace pagar, vía indemnización a los contribuyentes? Resultado inmediato: el PAU de Vallecas por los 2.300 euros/metros2/construido e incrementándose los precios de los suelos en los municipios circundantes, el Gran Sur. Sinceramente patético, y con costo económico y social porque estas viviendas iban dirigidas a una clase media proletarizada que no tiene otro sitio donde comprar lo que pueden pagar  que en el excelente ejercicio urbanístico con función social, magnífico desarrollo dentro de Madrid capital donde puede comprar la “Ordinary People” sus ventas se van a disparar, esperemos que no sus precios… la gente solo compra lo que puede pagar…

El Cañaveral y la zona Sur Este.

 

 

“Afrontamos un momento de bonanza, eso si, en un sector completamente nuevo”

Para acabar, dos matices: la salida de la crisis parece que es un hecho, la recuperación se palpa y se ve en todo menos en los salarios, seguimos ganando lo mismo, con más seguridad en el futuro, eso sí, ya no vamos con el freno de mano echado todo el día, si llegase a los salarios, como debería, sería muy buena cosa para todos. Ojito también al invierno demográfico, nos va a faltar gente para muchas cosas, para comprar vivienda también. Terminando, parece que buenos tiempos hasta el 2020/2021, es muy complicado hacer de adivino, pero el sector genera sus propias crisis, el calentón en los precios que en el paso de un par de años puede transformar en insolvente a la demanda, es una amenaza, seamos prudentes, no pongamos ningún ladrillo que no tengamos vendido, teniendo muy claro que hacemos, para quien y a qué precio. Resumiendo, afrontamos un periodo de bonanza, pero, eso sí con un sector totalmente nuevo, pero de eso hablamos otro día.

J.L. Marcos.

Presidente de Proel