José Luis Marcos Presidente de Proel

Después de 10 años de dificultades en todos los ámbitos de la economía y con reflejo en todas las economías del mundo, hacemos un repaso al sector inmobiliario patrio en esos diez años y vemos que ha tenido una transformación radical pero que ahora parece que de nuevo nuestro quehacer vuelve a tener sentido otra vez, después de un largo periodo de oscuridad, evaluable en un par de lustros.

El inmobiliario lo podemos definir como un sector de aluvión en el que los profesionales se forman sobre el terreno, independientemente de la cualificación que hayan conseguido en su paso por la Universidad o/y su experiencia laboral.

Hace diez años, las estructuras consolidadas inmobiliarias desaparecieron una tras otra, como en una brutal debacle de fichas del dominó donde cayeron casi todas y el mercado murió para refundarse diez años después en un sector con nuevos actores y un país, especialmente en lo demográfico, distinto.

El mercado se transformó en cuanto a actores y, prácticamente, desaparecieron todas las compañías, incluso las empresas cotizadas, y las gentes de este sector han tenido que reinventarse y dedicarse a otros menesteres.

Los restos del naufragio se concentraron en las entidades financieras en forma de Activos No Deseados, que pusieron en peligro de desaparición a varias entidades financieras cuya falta de prudencia fue proverbial y que pusieron en riesgo el sistema, propiciando una intervención que pagamos a escote todos los españoles con drenaje de recursos que hemos pagado, y que a lo mejor no quedaba otra, pero que no se han podido dedicar a otras necesidades, como por ejemplo, más sociales.

El hecho cierto es que desde la más absoluta atonía, la demanda ha ido aumentando a rebufo de la mejoría económica del país, el incremento de la confianza en el sector, la seguridad en rentas futuras y el convencimiento de que los inmuebles no van a bajar, sino que están subiendo y que, además, no hay.

Todo esto ha acabado en los escasos suelos que quedaban disponibles y el hecho cierto es que falta materia prima, tanto en suelo como en edificios y con esta carencia de suelo hace que hoy se compre la materia prima, el suelo, a precios tales, que el mercado hoy no los soportaría; el que compra en estos momentos lo hace acuciado por la necesidad de no quedarse sin suelo, y, en la confianza de que la compra de hoy es cara, el mercado la hará buena en un espacio de tiempo relativamente breve.

Por tanto, lo que estamos viendo son incrementos de precio en el producto inmobiliario en todas las zonas del país donde se concentra la demografía, de una forma que nada tiene que ver con el incremeto propio del Índice de Precios al Consumo (IPC), sino propiciado porque la actual demanda tira al alza de la materia prima y de la mano de obra y de lo materiales, que en estos momentos son escasos.

Así pues, de un lado, los precios del conjunto de elementos que configuran el coste de los inmuebles están desbocados por la presión de la demanda. Y esto hace que suban los precios del suelo que, además, no hay, y suben los materiales y la mano de obra, que cada vez es más difícil de encontrar en el mercado.

Es previsible contar
con una buena época
en el sector que se
puede prolongar hasta
2020 y 2021, pero
estamos convencidos
de que a partir de ese
momento puede tocar
un proceso de
ralentización propio
del sector

Por otro lado, se incorporan al mercado grupos humanos que ven las condiciones objetivas suficientes para comprar y poderlo pagar, con lo cual estamos recogiendo una demanda solvente y embalsada a lo largo de años, donde no se había comprado, porque la oferta era muy pobre; además, faltaba seguridad en el futuro y había muchas dudas razonables acerca de si el inmobiliario no seguiría acumulando disminuciones en el precio. Así pues, vivimos un momento de actividad compradora de la demanda solvente y contenida de los dos últimos lustros.

Pero en un contexto demográfico muy pobre, si analizamos las tablas de nacidos hace 25/30 años, que son los compradores primeros de viviendas, veremos que el hiatus demográfico es muy importante y van a bajar las ventas porque van a faltar clientes. Sin entrar a valorar lo que pueden representar las herencias en el horizonte de los próximos 20 años está claro que nos va a faltar demografía.

Se prevé que navegaremos a una velocidad de crucero en el entorno de las 120.000 o cosa parecida de nuevas viviendas, que es lo que podemos necesitar para sustituir a las que desparecen por obsolescencia o las que necesita nuestro cada vez más escaso acervo demográfico.

Es previsible contar con una buena época en un sector tan cíclico como el inmobiliario que se puede prolongar hasta el año 2020 ó 2021, pero estamos convencidos de que a partir de ese momento, puede tocar un proceso de ralentización propio en un sector con ciclo propio y duro. Así pues, aconsejamos desde la consultora Proel, máxima prudencia y cuidado con las operaciones inmobiliarias que se vayan más allá de los comienzos de la tercera década del siglo en curso.

A esto también habría que añadirle el problema que tenemos con nuestro particular invierno demográfico, que nos puede dar problemas en cuanto saciemos la demanda embalsada a lo largo del año 2007 hasta 2017. De la misma manera que la materia prima, el suelo, mejor dicho su carencia, tira de los precios más que lo haría la oferta/demanda en un contexto de demanda agresiva y carencia de suelo ordenado y finalista.

Por tanto, llegamos a la conclusión de que son tiempos, si no sombríos, al menos para ser prudentes en un mercado inmobiliario maduro; y en estos, las alegrías son pocas y de poca monta.

 

Artículo de opinión en colaboración con nuestros amigos del Economista Inmobiliaria. Ver más en Link: AQUÍ